도시 및 주거환경정비법에 대해 알아보자 (2)
                                             
지금까지 우리가 살고 있는 현재의 지역의 미래에 대하여 도시 및 주거환경법을 중심으로 알아보았다.

크게 재개발, 재건축, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업등으로 나누어 지는 도시 및 주거환경정비법의 범주에서 주로 의정부에서 이루어지고 있는 사업의 형태는 재개발이다. 이에 따라 오늘은 뉴타운해제지의 전망에 대하여 이야기 하고자 한다.

의정부시는 지난 2006년에 허가제한구역으로 지정하고 가능 및 금의뉴타운 기본계획을 실시하였다. 이때의 부동산 시장은 세계적인 유동성 증가를 통한 부동산호황과 참여정부의  균형발전정책, 김문수 경기도지사의 명품도시정책으로 말미암아 일반적으로 지가가 2배로 상승하는 상황이 되었다.

부동산이 오르는 요인은 여러 가지이다.
시장의 유동성에 의한 자산시장의 성장, 금리정책, 개발호재, 주택부족 등의 여러 가지 요인이 있지만 재개발의 경우에는 다음의 몇가지의 상승요인이 있다.

첫째 재개발을 통해 기반시설 및 건축물이 새로 조성됨에 따라 입지의 변화가 수반된다. 쉽게 말해서 슬럼화된 지역이 리뉴얼한 지역으로 탈바꿈 됨에 따른 입지적 가치의 변화를 말한다.

둘째 재개발이란 그 진행과정에서 기존의 주택이 많이 철거되는 상황과 연동되어 새로이 주택부족문제등이 연쇄적으로 시장과 반응하여 주택의 가격이 상승하는 현상이 나타난다. 일례로 잠실역 인근의 아파트의 잇단 재건축으로 인해 송파 전역의 주택값 상승이 이루어졌다. 이에 따른 대안으로 순환재개발 방식을 고려하지만 경기에 민감한 재건축재개발의 특성상 절대 지켜지기가 어려운 실정이다.

셋째 재개발 자체가 가지고 있는 지주공동사업적인 측면으로 인해 기존의 토지가치뿐 아닌 사업진행 후 수익까지를 고려한 토지가치등으로 인해 가격이 오르게 된다. 따라서 사업진행 후 수익을 고려하여 조합원들에게 조합원 특별분양이 이루어지고 또한 조합원 특별분양가격과 일반분양가격과의 차익의 형태로 분배한다. 여기에는 소형 토지지분을 가진사람과 대형토지지분을 가진사람이 각각 특별분양 할인율이 같기 때문에 같은 가격의 토지라면 소형토지지분을 가진 사람이 절대적으로 유리하다.

넷째 재개발 소식에 따른 투기세력의 유입으로 인하여 오버슈팅의 측면의 가치상승이 존재한다.

다섯째 전국적인 시장의 상황에 따라 가격의 상승 또는 하락이 이루어진다.

이렇듯 다양한 의미를 가진 토지가치의 상승이 이루어져서 1.5배에서 2배정도의 가치가 상승하게 되는데 의정부 가능동의 경우에는 2006년 이전에 평당 350만원 정도에서 형성되던 지가가 2006년을 기점으로 평당 550만원 정도의 지가를 형성하게 되었고 최근 뉴타운 해제 이후에 2013년부터의 지속적인 빌라사업의 호황에 말미암아 이미 평당 700만원에서 800만원대의 가격을 형성하였다.
평당 800만원대의 토지원가를 형성할 경우 재개발시 예상분양가는 1400만원 이상이 된다. 그러나 의정부 어느 지역에서도 1400만원 대의 분양가를 소화할수 있는 지역은 없다.

작금의 현상을 다시 분석해 보면 가능동의 적정 분양가를 1100만원대라고 가정한다면 적정 토지원가는 500만원 정도가 된다. 그렇다면 어떻게 800만원대의 시세가 형성되어 300만원이나 차이가 날까?

위에서 말씀드린 바와 같이 500만원의 토지원가일 경우 지주공동사업이라는 특성에 따라 미래에 이루어질 처분수익을 고려하면 500만원 X 1.3 = 650만원 정도의 가치가 내재되어 있다. 그러면 평당 150만원의 차이의 원인은 무엇일까?

그 차이는 소규모 건축물과 대규모 건축물의 차이에 기인한다. 간단히 예를 들면 농사를 짓는 사람이 농지를 구입할 경우 순수하게 농사를 지으려는 목적으로 구입한다면 간척지의 가격이 적당할 것이다. 소위 영농법인의 경우 평당 4만원 대에 간척지를 분양한다. 그러나 많은 사람들은 농지를 10만원에서 30만원대에 구입하여 농사를 짓는다. 이는 농지로서의 경제성에 주목한 가격이 아닌 개발가능성을 염두에 두고 농지를 구입하기 때문이다. 이러한 경우 아무리 비싸더라도 농지구입가를 농업생산에 대한 원가로 계산하지 않는다. 농지구입가를 생산원가로 계산하는 경우는 간척지처럼 농지 이외의 다른 용도로 전용하는 것이 불가능한 절대농지의 경우이다. 이는 빌라사업하는 이도 마찬가지이다. 소규모 빌라업자는 빌라부지를 구입할 때 부지에 관한 개발차익을 고려하지 않는다.

다만 공사를 통한 수익을 고려하는 일종의 일터의 의미에서 구입한다. 이러한 경우 평당 150만원 정도는 극복할수 있는 범주이다. 그러나 이러한 땅을 시행사 입장에서 구입할 경우 공사는 도급을 주게 되고 시행수익까지 고려할 경우 결코 800만원에 구입하여 사업하기에는 위험부담이 많은 가격이 된다. 따라서 평당 150만원 정도가 결국 오버슈팅이 되어 800만원에 팔수 있는 땅을 650만원을 바라보고 재개발을 하지 않게 된다. 어떻게 보면 의정부 가능뉴타운이나 금의 뉴타운이 전면적으로 개발되려면 많은 정책적인 배려가 필요하기도 하다. 다행히도 10년간의 부동산 경기침체로 투기세력이 유입되지는 않았다. 따라서 실수요목적이 아닌 경우에 뉴타운해제지에 투자한다는 것은 어려운 일이된다. 가격의 오버슈팅에 따라 개발가능성이 떨어지고 도시계획적으로는 난개발이 이루어져 다시 고치기 어려운 도시가 될수도 있다.

지금이라도 전면적인 허가제한과 리뉴얼에 대한 대안을 마련하여 난개발을 방지 하여야 하는데 진정한 지역지도자의 결단이 이루어질지는 불투명하다. 단기적인 상황과 장기적인 상황이 달라질때 정치적인 상호비방들은 장기적인 안목의 정책수립이 어렵기 때문이다.

아무튼 뉴타운에 투자를 한다면 위의 다섯가지 요소들을 참작하여 실 가치를 예단하고 이에 따라 투자를 하여야 한다. 입지적인 변화를 초래하는가? 재개발 진행에 따라 연쇄적인 공급부족이 일어나는가? 지주공동사업으로서 타 아파트사업수지 등과 비교하여 적정 가치가 실현되는가? 오버슈팅이 되어 있지는 않은가? 부동산 시장의 무릎인지 판단가능한가? 이러한 다섯가지를 고려하여 투자를 한다면 아무리 어려운 시기에도 결코 실패하는 일이 없을것이다. 다음시간에는 별도의 특별주제를 가지고 독자여러분들을 찾아뵙겠다.